Bảng giá đất Hà Nội chưa bao giờ hợp lý"

"Giá đất thấp vì vướng luật"

Xung quanh việc xây dựng bảng giá này, ông Nguyễn Hữu Nghĩa (Phó Giám đốc Sở Tài Nguyên & Môi trường Hà Nội, đơn vị soạn thảo bảng giá đất) thừa nhận chưa sát với giá thị trường nhưng chưa giải quyết được vì Luật Đất đai chưa sửa.

Đã tham khảo 16 ngàn ý kiến

"Bảng giá đất Hà Nội chưa bao giờ hợp lý", Tài chính - Bất động sản, bat dong san, thi truong bat dong san, gia nha dat, khung gia dat 2011, nha dau tu, doanh nghiep

“Dù là giá đất gì đi nữa thì cũng phải căn cứ vào quy định của Luật, không được vượt quá 20% theo quy định”

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa - Phó Giám đốc Sở Tài Nguyên & Môi trường Hà Nội

Giá đất thì có rất nhiều loại như đất ở, đất nông nghiệp. Riêng giá đất ở cũng phân thành nhiều loại như nông thôn, thành thị, ở các trục đường, các đầu mối giao thông... Đối với Chính phủ thì có khung giá đất, còn đối với các địa phương thì có các bảng giá đất. Chúng ta phải lưu ý quy định ở đây là bảng, khung, giá đất trong điều kiện bình thường, còn thông tin như dư luận phản ánh ở trên không phải trong điều kiện bình thường (làn sóng lúc lên, lúc xuống) và chúng tôi không thể lấy đó để xây dựng khung, bảng giá. Nhưng đó cũng là một trong các yếu tố đáng để quan tâm, tham khảo.

Khi làm bảng giá này, chúng tôi đã phát phiếu điều tra (khoảng 16 ngàn phiếu) đến từng vị trí, từng khu vực có chuyển nhượng. Căn cứ vào kết quả điều tra, cùng với đề xuất của từng địa phương, đơn vị soạn thảo mới xây dựng bảng giá. Dù là giá đất gì đi nữa thì cũng phải căn cứ vào quy định của Luật Đất đai, cũng không "thoát" được khung giá đất của Chính phủ (không được vượt quá 20%). Khung giá Chính phủ quy định ở Hà Nội cao nhất chỉ có 67 triệu đồng /m2. Vì vậy, khi xây dựng, chúng tôi đã phải điều chỉnh lên 81 triệu đồng /m2 (kịch trần). Đó cũng là một cái bó đối với địa phương.

Như vậy, muốn điều chỉnh bảng giá đất cho sát hơn với thị trường, phải tháo bỏ cái bó nêu trên, thưa ông?

Đây cũng là một trong những bất cập. Địa phương luôn bị khó bởi quy định trần trong khung giá đất của Chính phủ. Muốn thay đổi thì phải thay đổi từ khung giá đất. Đã có nhiều hội thảo, cuộc họp đề nghị sửa cái này nhưng lại vướng chuyện Quốc hội chưa sửa Luật Đất đai. Hy vọng, sắp tới bất cập trên sẽ được tháo gỡ. Hiện đang có rất nhiều Bộ, ngành ủng hộ chuyện sửa đổi khung giá đất. Công bằng, khách quan mà nói, đúng là có nhiều vị trí còn bất hợp lý, giá đất thực tế cao hơn nhiều lần so với quy định nhưng đó chỉ là cá biệt, không phải là bình diện chung. Chúng tôi đã đi khảo sát nhiều địa phương (trong đó có cả Tp Hồ Chí Minh), các khu vực liền kề thì bảng giá đất của Hà Nội hiện nay có thể nói là cao nhất, thậm chí cao hơn các khu vực liền kề gấp 4 - 5 lần.

Có nơi thấp hơn giá tối thiểu

Có vị trí nào ở Hà Nội mà giao dịch thực tế còn thấp hơn cả mức quy định tối thiểu trong bảng giá, thưa ông?

Có chứ. Ở một vài vị trí (chủ yếu là khu vực quá xa trung tâm Hà Nội) có mức giao dịch thực tế thấp hơn quy định tối thiểu trong bảng giá đất của Thành phố năm 2010. Vì vậy, trong dự thảo bảng giá đất năm 2011, chúng tôi phải điều chỉnh những vị trí này thấp xuống, ví dụ như ở huyện Mỹ Đức.

Trong các giao dịch, người ta thường ghi thấp hơn nhiều so với giá bán trên thực tế để trốn thuế. Bảng giá đất nói trên liệu có ảnh hưởng gì đến việc thu thuế, đặc biệt là đối với đất dự án?

Việc giao đất cho dự án không bị phụ thuộc bởi bảng giá đất này. Quy định này chỉ để xác định thuế, giá sàn khi đấu giá, căn cứ để xác định giá đất cụ thể đến từng thửa đất khi giao cho dự án. Anh không được giao đất thấp hơn giá tối thiểu, còn có thể cao hơn 10 triệu, 20 triệu đồng. Nếu cao vượt hơn 20% so với giá tối đa, thì các ngành báo cáo UNBD Thành phố quyết định và nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước theo giá đó.

Việc kiểm soát trốn thuế trong các giao dịch mua bán là trách nhiệm của cơ quan tài chính, thuế. Việc lợi dụng bảng giá đất để trốn thuế là có nhưng ít. Vì đối với dự án thì chúng ta đánh thuế chủ yếu vào đối tượng đầu cơ, còn trong các khu dân cư, đối tượng mua bán thường là người sử dụng như cán bộ, người dân mua đất để ở. Bảng giá đất là căn cứ chủ yếu để thu thuế thu nhập cá nhân mà thôi.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường:

"Bảng giá đất Hà Nội chưa bao giờ hợp lý"

Trong cuộc trao đổi với PV, GS-TSKH Đặng Hùng Võ đã có nhận xét như trên về bảng giá đất dự thảo của Hà Nội vừa được UBND TP công bố giữa tháng 11 vừa qua và sẽ chính thức được thảo luận, thông qua trong kỳ họp HĐND TP tuần này.

Chỉ bằng 1/10 so với giao dịch thực tế?

"Bảng giá đất Hà Nội chưa bao giờ hợp lý", Tài chính - Bất động sản, bat dong san, thi truong bat dong san, gia nha dat, khung gia dat 2011, nha dau tu, doanh nghiep

"Luật đã quy định khung giá đất phải bám sát giá thị trường, UBND các tỉnh được giao việc xây dựng bảng giá đất của từng tỉnh"

GS-TSKH Đặng Hùng Võ

Bảng giá đất dự thảo mà Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nội trình UBND TP cơ bản được UBND TP đồng ý và đang trình HĐND TP xem xét. Bảng giá đất được xây dựng cho năm 2011 về cơ bản là không có sự thay đổi so với bảng giá đất năm 2010 mà chỉ có sự điều chỉnh cục bộ ở một số vị trí, khu vực cụ thể theo hướng tiếp cận với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Theo ông Võ, trên thực tế, bất động sản của Hà Nội năm qua liên tục tăng giá. Cuối quý 1 và đầu quý 2/2010, giá chuyển nhượng bất động sản tại Hà Nội tăng bình quân 30%, có khu vực tăng hơn 40% so với quý 4/2009. Đây là thông tin tại báo cáo tình hình thị trường bất động sản khu vực đang xem xét quy hoạch Hà Nội của Chính phủ. Khu vực phía bắc và đông, đất nền và giá cả trên thị trường tự do cũng tăng khoảng 30% so với tháng 12/2009. Tại khu vực Gia Lâm (Việt Hưng, Sài Đồng) dao động từ 35 - 40 triệu đồng /m2. Đất nền tại các dự án khu vực Mê Linh từ 10 - 12 triệu đồng /m2.

Giá đất cao nhất trong bảng giá đất của TP Hà Nội năm 2011 ở 2 tuyến phố Hàng Ngang và Hàng Đào của quận Hoàn Kiếm chỉ có 81 triệu đồng /m2. Nhưng thực tế, giá giao dịch bất động sản ở đây lên tới 700 - 800 triệu đồng /m2, thậm chí có thể cao hơn. "Như vậy, giá giao dịch thực tế cao hơn gấp 10 lần so với giá trong bảng giá đất của TP", ông Võ nhấn mạnh. Bảng giá tối thiểu của các thị trấn của các huyện Đan Phượng, Đông Anh sau khi điều chỉnh có giá tối thiểu là 1, 67 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thực tế, quốc lộ 32 sắp hoàn thành đã thổi giá đất của khu vực này lên cao từ 30 - 50 triệu đồng /m2.

Luật quy định khung giá phải bám thị trường

"Về cơ bản là không có sự thay đổi về khung giá đất trên địa bàn thành phố. Nhưng giá bất động sản Hà Nội không ngừng tăng mạnh, đặc biệt trước thời điểm Quy hoạch chung của Thủ đô đang chờ phê duyệt. Phía Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nội cho biết việc cơ bản duy trì khung giá đất của năm 2010 cho năm 2011 là vì vướng mắc về quy định của Luật Đất đai không cho phép khung giá đất của các tỉnh vượt qua khung giá đất của Chính phủ. Theo tôi, không cần có khung giá đất nữa. Luật đã quy định khung giá đất là phải bám sát giá thị trường, UBND các tỉnh được giao việc xây dựng bảng giá đất của từng tỉnh", ông Võ nhận định.

Hiện nay theo quy định, khung giá đất chỉ được áp dụng trong thu thuế và phí bồi thường thiệt hại. Pháp luật quy định giao đất, cho thuê đất, trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp, trường hợp bồi thường hỗ trợ tái định cư được tính theo giá thị trường. Những hoạt động còn lại được căn cứ trên bảng giá đất của từng tỉnh để áp dụng thuế, hay tính giá hỗ trợ bồi thường. ông Võ nhận định: "Những hoạt động áp dụng theo giá thị trường đều căn cứ từ bảng giá đất, đồng thời có phân tích thêm một số yếu tố về biến động thị trường, và gọi đó là giá phù hợp thị trường cho 4 trường hợp được định giá theo giá thị trường. Do vậy khung giá đất này vẫn ảnh hưởng đến việc quyết định định giá đất theo thị trường trong những trường hợp cụ thể".

Ông Võ nói, "Như vậy, vì khung giá đất về nhà ở của Chính phủ đưa ra hiện đã cách xa với giá đất trên thị trường. UBND TP lại không thể xây dựng một bảng giá đất cho sát hơn với giá giao dịch thực tế do bị cản trở bởi mốc giá mà Chính phủ đưa ra. Lợi dụng mức giá quá thấp so với giá thực tế, rất nhiều những hợp đồng mua bán chỉ ghi trên hợp đồng giá mua bán bằng hoặc cao hơn rất ít so với bảng giá quy định của TP. Việc áp khung giá đất quá thấp so với giá thực tế sẽ tạo điều kiện cho hành vi trốn thuế trong mua bán bất động sản".

Trước nhận định của Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nội cho rằng, khung giá đất của Hà Nội là cao hơn nhiều so với các tỉnh lân cận và việc xây dựng khung giá đất Hà Nội có xem xét đến giá đất của các tỉnh lân cận. ông Đặng Hùng Võ cho rằng: "Hợp lý hay không phải căn cứ vào pháp luật chứ không căn cứ vào hàng xóm. Pháp luật quy định phải căn cứ và bám sát giá thị trường, nhưng chúng ta không bám sát giá thị trường tức là chưa hợp lý. Không ai bán đất Hàng Đào với giá 500 triệu đồng /m2 cả chứ đừng nói đến 81 triệu đồng /m2".

Xin cảm ơn ông!

Dự thảo bảng giá đất của Hà Nội

So với khung giá đất năm 2010, giá đất tối thiểu trên địa bàn các quận có tăng 540.000 đồng /m2, nhưng giá đất tối đa vẫn giữ nguyên 81 triệu đồng /m2.

Sau điều chỉnh, bảng giá đất ở tại các quận có giá tối thiểu là 2.340.000 đồng /m2 (đường 72 phường Dương Nội, quận Hà Đông), mức giá tối đa là 81.000.000 đồng /m2 (phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ thuộc quận Hoàn Kiếm).

Huyện Đan Phượng, Thường Tín, Đông Anh sau khi điều chỉnh có giá tối thiểu là 1.670.000đồng/m2, tối đa là 26.400.000đồng/m2.

Các phường của thị xã Sơn Tây sau khi điều chỉnh có giá tối thiểu là 1.513.000đồng/m2 tối đa là 15.600.000đồng/m2.

Khu vực giáp ranh thuộc huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì sau khi điều chỉnh có giá tối thiểu là 2.035.000đồng/m2, tối đa là 31.200.000đồng/m2.

Các thị trấn của các huyện (trừ Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Đông Anh, Đan phượng, Thường Tín) sẽ căn cứ vào khung giá đất ở đô thị loại 5 của Chính phủ để làm căn cứ điều chỉnh (6.700.000 đồng /m2 x 120% = 8.040.000 đồng /m2).

Giá đất ở các thị trấn trên các trục đường chính hướng tâm vào trung tâm thành phố có giá tối thiểu là 750.000 đồng /m2, tối đa là 8.040.000đồng/m2.

Về giá đất nông nghiệp, thành phố thống nhất giữ nguyên như năm 2010.

Theo điều tra của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, năm 2010, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại các quận, huyện, thị xã và trục đầu mối giao thông trên địa bàn thành phố đều tăng cao hơn giá đất do thành phố quy định, nhất là các khu vực huyện giáp ranh với quận như Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Hoài Đức.... Đặc biệt, tại các khu vực ven trục đầu mối giao thông ở một số huyện ngoại thành, giá đất tăng bình quân từ 30%-50% so với bảng giá đất của thành phố. Tuy nhiên, những huyện xa hơn như Ba Vì, Phú Xuyên, Mỹ Đức, Chương Mỹ... vẫn cơ bản ổn định. Tại một số khu dân cư nông thôn xa trung tâm, giá chuyển nhượng thực tế còn thấp hơn giá do UBND thành phố quy định.